حاسبة استئجار أو شراء سكن (السعودية)

ماذا تحسب هذه الأداة؟

تجيب هذه الحاسبة عن السؤال الأهمّ لكلّ مقيم في المملكة: هل أستأجر أم أشتري؟ تقارن بين تدفّقاتك النقدية في السيناريوهَين على مدى 5-30 سنة، وتحدّد نقطة التعادل — السنة التي يصبح فيها الشراء أرخص من الإيجار التراكمي بعد طرح صافي ملكيتك للعقار. النتيجة: قرار مبنيّ على رقم، لا على عاطفة.

أساس المعادلة ومصادرها

المراجع الرسمية:

• البنك المركزي السعودي (SAMA): سقوف نسبة الدين/الدخل (DBR) 65%، نسبة قسط السكن 35%.
• وزارة الإسكان السعودية (سكني): دعم الدفعة الأولى — 140,000 ر.س للفئة الأولى، 100,000 ر.س للفئة الثانية.
• الهيئة العامة للعقار: متوسط نمو أسعار العقار في الرياض/جدة 4-5% سنوياً (2020-2024).
• صندوق التنمية العقاري + بيت التمويل السعودي: متوسط نسبة المرابحة 5.5-6.5% للسنة الأولى ثم متغيّرة.

المعادلات:

• سيناريو الإيجار: Σ (إيجار سنوي × (1 + معدّل التضخّم)^t) لـ t = 0 إلى عدد السنوات.
• سيناريو الشراء:
  • دفعة أولى من جيبك = (السعر × نسبة الدفعة %) − دعم سكني.
  • قرض = السعر − الدفعة الأولى المطلوبة (الدعم لا يقلّل القرض).
  • قسط شهري ثابت = القرض × (r × (1+r)^n) ÷ ((1+r)^n − 1).
  • تكاليف الملكية = 1.5% من قيمة العقار سنوياً (1% صيانة + 0.5% رسوم وتأمين).
  • قيمة العقار في النهاية = السعر × (1 + معدّل التثمين)^t.
  • صافي تكلفة الشراء = (الدفعة الأولى + Σ الأقساط + Σ الصيانة) − (قيمة العقار النهائية − رصيد القرض المتبقّي).
• نقطة التعادل = أوّل سنة يصبح فيها الإيجار التراكمي ≥ صافي تكلفة الشراء.

شرح المدخلات

• الإيجار الشهري الحالي: ما تدفعه الآن أو متوسّط السوق لشقّة مماثلة.
• سعر العقار: سعر الشراء الإجمالي شامل العمولات والرسوم.
• نسبة الدفعة الأولى: 10% (مع الدعم) إلى 30% (دون دعم). البنوك السعودية تطلب 10% كحدّ أدنى للسعوديين، 20% للمقيمين الوافدين.
• نسبة المرابحة السنوية: 5.5-7% حالياً للقروض العقارية الإسلامية. ابحث عن أحدث رقم في موقع مصرفك.
• مدّة القرض: 25-30 سنة هي الأكثر شيوعاً. الأطول يخفّض القسط لكنه يضاعف الفائدة الإجمالية.
• عدد سنوات الاحتفاظ: كم سنة تنوي السكن قبل البيع/الانتقال؟ هذا أهمّ متغيّر في القرار.
• معدّل تثمين العقار: 4% افتراضي محافظ. أحياء راقية في الرياض شمال 6-7%، أحياء قديمة 1-2%.
• معدّل تضخّم الإيجار: 5% افتراضي يعكس آخر 5 سنوات في المدن الكبرى. قد يصل 8-10% في مناطق التنمية.
• فئة سكني: «الفئة الأولى» للدخل أقل من 14,000 ر.س، «الثانية» للدخل 14,000-20,000، «بدون دعم» لمن لا تنطبق عليه الشروط.

أمثلة عملية

1. عائلة سعودية في الرياض، إيجار 4,000 ر.س، شقّة 800,000 ر.س، دفعة أولى 20%، مرابحة 5.5%، 25 سنة، احتفاظ 10 سنوات، تثمين 4%، فئة سكني 1: القسط 3,930 ر.س/شهر، الإيجار التراكمي 603,200، صافي الشراء 458,000 ⇒ الشراء أوفر، التعادل في السنة 6.
2. مقيم في جدة، إيجار 2,500 ر.س، شقّة 600,000 ر.س، 30% دفعة أولى، احتفاظ 5 سنوات فقط (سيغادر للسفر النهائي): التعادل لا يحصل قبل السنة 8 ⇒ الإيجار أوفر خلال 5 سنوات.
3. أعزب يستأجر استوديو 1,500 ر.س في الدمام، يفكّر في شراء وحدة 350,000 ر.س للاستثمار، احتفاظ 15 سنة: التعادل في السنة 10 ⇒ الشراء أوفر على المدى الطويل.
4. عائلة كبيرة بإيجار مرتفع 7,500 ر.س، تفكّر بفلّا 1.5 مليون، 20% دفعة، 5.7%، 25 سنة، احتفاظ 20 سنة: التعادل في السنة 8، صافي الملكية بعد 20 سنة ≈ 1.9 مليون ⇒ الشراء أوفر بفارق كبير.
5. مقيم وافد، إيجار 3,000، شقّة 500,000، 25% دفعة، 6%، 20 سنة، احتفاظ 6 سنوات (مدّة العقد المتوقّعة): التعادل في السنة 9 ⇒ الإيجار أوفر خلال فترة الإقامة.

ملاحظات وأخطاء شائعة

• سنوات الاحتفاظ هي المتغيّر الأهمّ: حتى لو كان الشراء «أوفر نظرياً» بعد 10 سنوات، فإن البيع المبكّر بعد 3-4 سنوات يكلّف رسوم تسجيل وعمولات وساطة (3-5% من القيمة) قد تمحو أي مكسب.
• الدعم السكني لا يقلّل القرض: 140,000 ر.س من سكني تخفّض ما تدفعه من جيبك كدفعة أولى، لكن البنك يموّل الفرق فيبقى مبلغ القرض كما هو. الفائدة تُحتسب على القرض الكامل.
• رسم تسجيل العقار 0.5%: ليس ضمن الحاسبة. أضفه يدوياً للسعر إذا أردت دقّة أكبر (ضريبة التصرّفات العقارية RETT).
• التأمين على القرض إلزامي: البنوك السعودية تشترط تأميناً على حياة المقترض + تأمين شامل على العقار. متوسّط 0.3-0.5% من المتبقّي سنوياً، مدمج ضمن نسبة 0.5% الإدارية في الحاسبة.
• العائد البديل لرأس المال غير محسوب: لو استثمرت دفعة 200,000 ر.س في صندوق متنوّع بعائد 7%، ستحصل على 393,000 بعد 10 سنوات. هذه «تكلفة فرصة» لصالح الإيجار، أضفها ذهنياً.
• الإيجار في عقد البلاد بقيود قانونية: نظام «إيجار» الإلكتروني يحدّد الزيادة السنوية بـ5% كحدّ أقصى للعقود السكنية. فلا تفترض ارتفاعات أكبر إلا إذا كنت تتوقّع فسخ العقد.
• الفلل أكثر تكلفة في الصيانة: 1% الافتراضي مناسب للشقق. للفلل المنفصلة (مع حديقة، مسبح، مولّد) ارفع لـ1.5-2%.
• الزكاة على العقار للسكن: السكن الخاص (المقرّ الرئيسي) معفى من الزكاة. العقار الاستثماري للإيجار تجب فيه زكاة الإيرادات وفق فتاوى الهيئة العامة للزكاة، لا قيمة العقار. هذا خارج نطاق الحاسبة.

حاسبات ذات صلة

• حاسبة قدرة التمويل العقاري (السعودية)
• حاسبة قسط السيارة الشهري
• حاسبة التأمين على السيارة (السعودية)
• حاسبة فاتورة كهرباء SEC