حاسبة قدرة الاقتراض العقاري (السعودية)

كم يمكنك اقتراضه فعلاً لشراء منزل؟

تُجيب هذه الحاسبة على السؤال المعكوس: «كم أستطيع أن أقترض من البنك بناءً على راتبي؟» بدلاً من «كم سيكون قسط مبلغ التمويل X؟». تعتمد على ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) لحدّ التمويل العقاري، وتُخرج لك: أقصى قسط شهري مسموح، أقصى مبلغ تمويل يمكن الحصول عليه، أقصى سعر عقار ممكن (مع الدفعة الأولى)، وإجمالي الفوائد المتراكمة طوال المدة.

نسبة عبء المديونية وبرنامج سكني: قواعد السقف الائتماني

ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) للتمويل العقاري:

• نسبة عبء المديونية (DBR — Debt-Burden Ratio): لا تتجاوز 65% من صافي الدخل الشهري. هذا يشمل كل الالتزامات: قسط السكن + قسط السيارة + بطاقة الائتمان + أي قرض شخصي.
• قسط السكن وحده: عادة لا يتجاوز 33-35% من الدخل الصافي. الحاسبة تستخدم 35% كمعيار وسط منتشر بين البنوك السعودية.
• مدة التمويل: من 5 إلى 30 سنة، الشائع 20-25.
• الدفعة الأولى (Down Payment):
  • أول مسكن للمواطنين: 10% (يمكن أن تنخفض إلى 5% للمدعوم سكنياً).
  • ثاني مسكن للمواطنين: 30%.
  • الوافدين: 15-30% بحسب سياسة البنك.

برنامج سكني (وزارة الإسكان السعودية):

• الفئة الأولى: إعانة مقدّمة تصل إلى 140,000 ر.س + دعم نسبة الفائدة على أوّل 500,000 ر.س من التمويل.
• الفئة الثانية: إعانة تصل إلى 100,000 ر.س بشروط أخفّ.

معادلة القسط الشهري (المعادلة الأمورتايزية القياسية):

P = M × (1 − (1+r)^−n) ÷ r.

حيث: P = أصل التمويل، M = القسط الشهري، r = الفائدة الشهرية (السنوية ÷ 12)، n = عدد الأشهر (السنوات × 12).

معادلة سعر العقار:

سعر العقار = أصل التمويل ÷ (1 − نسبة الدفعة الأولى).

الدخل والالتزامات والدفعة الأولى: ماذا تُدخل؟

• الدخل الشهري الصافي: راتبك بعد خصم التأمينات الاجتماعية (راجع حاسبة GOSI إذا أردت). البنوك تعتمد الصافي لا الإجمالي.
• التزامات شهرية أخرى: إجمالي ما تدفعه شهرياً من قروض حالية (شخصي، سيارة، ائتمان). كلّما زادت تقلّ قدرتك على الاقتراض السكني.
• مدة التمويل (سنوات): 5-30. كلما طالت زاد المبلغ المسموح به لكن زادت الفوائد الإجمالية.
• نسبة الفائدة السنوية (٪): ما يحدّده البنك. حالياً (2026) تتراوح بين 5.5-7% للسكني العادي (تختلف باختلاف البنك ونوع التمويل).
• نسبة الدفعة الأولى (٪): ما تستطيع دفعه نقداً مقدّماً (5، 10، 20، 30…).
• الدعم السكني (اختياري): لا، الفئة الأولى، الفئة الثانية.

أمثلة: قدرة الاقتراض من راتب 8,000 إلى دخل مشترك 25,000

1. موظف براتب 15,000 ر.س بدون قروض، فائدة 5.5%، مدة 25 سنة، دفعة أولى 10%: قسط أقصى 5,250 ر.س ← مبلغ تمويل ~858,000 ر.س ← سعر عقار ~953,000 ر.س.
2. موظف براتب 10,000 ر.س مع قسط سيارة 1,500 شهرياً، نفس الشروط: 65% × 10,000 − 1,500 = 5,000، لكن سقف السكن 35% × 10,000 = 3,500 (الأقل) ← مبلغ تمويل ~570,000 ر.س.
3. موظف براتب 12,000 مع دعم الفئة الأولى: قسط أقصى 4,200 ← تمويل ~688,000 + إعانة 140,000 ← قدرة شراء فعلية ~903,000 ر.س.
4. متقاعد براتب 8,000 ر.س، مدة 15 سنة، فائدة 6%: قسط أقصى 2,800 ← تمويل ~333,000 ر.س فقط (بسبب قِصَر المدّة).
5. زوجان دخلهما المشترك 25,000 ر.س، تمويل مشترك مدة 25 سنة، فائدة 5.5%: قسط أقصى 8,750 ← تمويل ~1.43 مليون ر.س ← سعر عقار ~1.59 مليون.

سياسات البنوك و«سمة» وضريبة التصرّف: ما يقلّص قدرتك فعلياً

• النسبة المحسوبة هنا تقريبية: كل بنك يطبّق سياسة داخلية إضافية فوق ضوابط SAMA. قد تجد بنكاً يقبل DBR 60% فقط، أو يضع سقف عمر للمقترض (التقاعد قبل سداد آخر قسط).
• التزامات «الباي ناو لاتر» (BNPL) ومدّ السحب على المكشوف تُحتسب: نظام «سمة» الائتماني السعودي يرصد كل التزاماتك. لا تحاول إخفاء قروض صغيرة لأنها ستظهر في تقرير سمة.
• العمر مهمّ للبنك: عادةً يجب أن ينتهي التمويل قبل سن 70 (للموظفين) أو 60 للموظفين الحكوميين بحسب سن التقاعد. هذا قد يقلّص المدّة المتاحة.
• الإيجار لا يُحسب التزاماً عند البنك: إذا كنت تستأجر حالياً، البنك لا يضيف الإيجار للالتزامات الأخرى لأنه يُفترَض أن ينتهي عند الشراء.
• نسبة الفائدة المعروضة قد تتغيّر: تأكّد إذا كانت ثابتة طوال المدة أو متغيّرة (مرتبطة بـSAIBOR). الفائدة المتغيّرة قد ترتفع 1-2% في موجات رفع الفائدة كما حدث في 2022-2023.
• الإعانة لا تُضاف لقدرة الاقتراض: الإعانة المقدّمة (140,000 ر.س) تُضاف لقدرة الشراء كمبلغ نقدي إضافي، لا تزيد من المبلغ الذي يقرضك إياه البنك.
• رسوم نقل الملكية 5% (RETT — Real Estate Transaction Tax) تُحتسب على سعر العقار وتُدفع نقداً (لا تُموَّل عادةً). لا تنسَ هذا الرقم في حسابك الشخصي.
• التأمين الإلزامي على التمويل: معظم البنوك تشترط تأميناً على الحياة وعلى العقار، يُضاف للقسط أو يُحسم من المبلغ.

قراءات ذات صلة

• الإيجار مقابل الشراء في دبي والرياض: دليل القرار المالي

حاسبات قريبة

• حاسبة الراتب الصافي بعد خصم التأمينات (GOSI)
• حاسبة الإيجار مقابل الشراء
• حاسبة قسط تمويل السيارة
• حاسبة رسوم نقل الملكية العقارية — قريباً.