حاسبة قدرة الاقتراض العقاري (السعودية)

ماذا تحسب هذه الأداة؟

تُجيب هذه الحاسبة على السؤال المعكوس: «كم أستطيع أن أقترض من البنك بناءً على راتبي؟» بدلاً من «كم سيكون قسط مبلغ التمويل X؟». تعتمد على ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) لحدّ التمويل العقاري، وتُخرج لك: أقصى قسط شهري مسموح، أقصى مبلغ تمويل يمكن الحصول عليه، أقصى سعر عقار ممكن (مع الدفعة الأولى)، وإجمالي الفوائد المتراكمة طوال المدة.

أساس المعادلة ومصادرها

ضوابط البنك المركزي السعودي (SAMA) للتمويل العقاري:

• نسبة عبء المديونية (DBR — Debt-Burden Ratio): لا تتجاوز 65% من صافي الدخل الشهري. هذا يشمل كل الالتزامات: قسط السكن + قسط السيارة + بطاقة الائتمان + أي قرض شخصي.
• قسط السكن وحده: عادة لا يتجاوز 33-35% من الدخل الصافي. الحاسبة تستخدم 35% كمعيار وسط منتشر بين البنوك السعودية.
• مدة التمويل: من 5 إلى 30 سنة، الشائع 20-25.
• الدفعة الأولى (Down Payment):
  • أول مسكن للمواطنين: 10% (يمكن أن تنخفض إلى 5% للمدعوم سكنياً).
  • ثاني مسكن للمواطنين: 30%.
  • الوافدين: 15-30% بحسب سياسة البنك.

برنامج سكني (وزارة الإسكان السعودية):

• الفئة الأولى: إعانة مقدّمة تصل إلى 140,000 ر.س + دعم نسبة الفائدة على أوّل 500,000 ر.س من التمويل.
• الفئة الثانية: إعانة تصل إلى 100,000 ر.س بشروط أخفّ.

معادلة القسط الشهري (المعادلة الأمورتايزية القياسية):

P = M × (1 − (1+r)^−n) ÷ r.

حيث: P = أصل التمويل، M = القسط الشهري، r = الفائدة الشهرية (السنوية ÷ 12)، n = عدد الأشهر (السنوات × 12).

معادلة سعر العقار:

سعر العقار = أصل التمويل ÷ (1 − نسبة الدفعة الأولى).

شرح المدخلات

• الدخل الشهري الصافي: راتبك بعد خصم التأمينات الاجتماعية (راجع حاسبة GOSI إذا أردت). البنوك تعتمد الصافي لا الإجمالي.
• التزامات شهرية أخرى: إجمالي ما تدفعه شهرياً من قروض حالية (شخصي، سيارة، ائتمان). كلّما زادت تقلّ قدرتك على الاقتراض السكني.
• مدة التمويل (سنوات): 5-30. كلما طالت زاد المبلغ المسموح به لكن زادت الفوائد الإجمالية.
• نسبة الفائدة السنوية (٪): ما يحدّده البنك. حالياً (2026) تتراوح بين 5.5-7% للسكني العادي (تختلف باختلاف البنك ونوع التمويل).
• نسبة الدفعة الأولى (٪): ما تستطيع دفعه نقداً مقدّماً (5، 10، 20، 30…).
• الدعم السكني (اختياري): لا، الفئة الأولى، الفئة الثانية.

أمثلة عملية

1. موظف براتب 15,000 ر.س بدون قروض، فائدة 5.5%، مدة 25 سنة، دفعة أولى 10%: قسط أقصى 5,250 ر.س ← مبلغ تمويل ~858,000 ر.س ← سعر عقار ~953,000 ر.س.
2. موظف براتب 10,000 ر.س مع قسط سيارة 1,500 شهرياً، نفس الشروط: 65% × 10,000 − 1,500 = 5,000، لكن سقف السكن 35% × 10,000 = 3,500 (الأقل) ← مبلغ تمويل ~570,000 ر.س.
3. موظف براتب 12,000 مع دعم الفئة الأولى: قسط أقصى 4,200 ← تمويل ~688,000 + إعانة 140,000 ← قدرة شراء فعلية ~903,000 ر.س.
4. متقاعد براتب 8,000 ر.س، مدة 15 سنة، فائدة 6%: قسط أقصى 2,800 ← تمويل ~333,000 ر.س فقط (بسبب قِصَر المدّة).
5. زوجان دخلهما المشترك 25,000 ر.س، تمويل مشترك مدة 25 سنة، فائدة 5.5%: قسط أقصى 8,750 ← تمويل ~1.43 مليون ر.س ← سعر عقار ~1.59 مليون.

ملاحظات وأخطاء شائعة

• النسبة المحسوبة هنا تقريبية: كل بنك يطبّق سياسة داخلية إضافية فوق ضوابط SAMA. قد تجد بنكاً يقبل DBR 60% فقط، أو يضع سقف عمر للمقترض (التقاعد قبل سداد آخر قسط).
• التزامات «الباي ناو لاتر» (BNPL) ومدّ السحب على المكشوف تُحتسب: نظام «سمة» الائتماني السعودي يرصد كل التزاماتك. لا تحاول إخفاء قروض صغيرة لأنها ستظهر في تقرير سمة.
• العمر مهمّ للبنك: عادةً يجب أن ينتهي التمويل قبل سن 70 (للموظفين) أو 60 للموظفين الحكوميين بحسب سن التقاعد. هذا قد يقلّص المدّة المتاحة.
• الإيجار لا يُحسب التزاماً عند البنك: إذا كنت تستأجر حالياً، البنك لا يضيف الإيجار للالتزامات الأخرى لأنه يُفترَض أن ينتهي عند الشراء.
• نسبة الفائدة المعروضة قد تتغيّر: تأكّد إذا كانت ثابتة طوال المدة أو متغيّرة (مرتبطة بـSAIBOR). الفائدة المتغيّرة قد ترتفع 1-2% في موجات رفع الفائدة كما حدث في 2022-2023.
• الإعانة لا تُضاف لقدرة الاقتراض: الإعانة المقدّمة (140,000 ر.س) تُضاف لقدرة الشراء كمبلغ نقدي إضافي، لا تزيد من المبلغ الذي يقرضك إياه البنك.
• رسوم نقل الملكية 5% (RETT — Real Estate Transaction Tax) تُحتسب على سعر العقار وتُدفع نقداً (لا تُموَّل عادةً). لا تنسَ هذا الرقم في حسابك الشخصي.
• التأمين الإلزامي على التمويل: معظم البنوك تشترط تأميناً على الحياة وعلى العقار، يُضاف للقسط أو يُحسم من المبلغ.

حاسبات ذات صلة

• حاسبة الراتب الصافي بعد خصم التأمينات (GOSI)
• حاسبة الإيجار مقابل الشراء
• حاسبة قسط تمويل السيارة
• حاسبة رسوم نقل الملكية العقارية — قريباً.