حاسبة ضريبة التصرّفات العقارية RETT (السعودية)

ماذا تحسب هذه الأداة؟

تحسب ضريبة التصرّفات العقارية (RETT) المستحقّة عند شراء عقار في المملكة العربية السعودية. النسبة موحّدة 5٪ من قيمة الصفقة، وقد تكون مُعفاةً جزئيّاً أو كلّيّاً وفق طبيعة المشتري ونوع العقار.

النتيجة تُعطيك المبلغ الخاضع للضريبة، المبلغ المعفى (إن وُجِد)، الضريبة المستحقّة، والنسبة الفعليّة على القيمة الإجماليّة.

أساس المعادلة ومصادرها

المراجع الرسمية:

• المرسوم الملكي رقم (أ/84) وتاريخ 14/2/1442 هـ بفرض ضريبة على التصرّفات العقارية
• اللائحة التنفيذية لضريبة التصرّفات العقارية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA): zatca.gov.sa
• بدء التطبيق: 4 أكتوبر 2020 (10/10/2020)، وألغت ضريبة القيمة المضافة على تصرّفات العقارات

المعادلة:

المبلغ المعفى = (مواطن سعودي + سكن أوّل) ⇒ min(القيمة، 1,000,000)، وإلّا = 0
المبلغ الخاضع = القيمة − المبلغ المعفى
الضريبة = المبلغ الخاضع × 5٪

الحالة	الإعفاء	الضريبة
مواطن سعودي يشتري سكنه الأوّل	أوّل 1,000,000 ر.س	5٪ على ما زاد
مواطن سعودي يشتري عقاراً (ليس السكن الأوّل)	لا إعفاء	5٪ على القيمة كاملة
غير سعودي / شركة	لا إعفاء	5٪ على القيمة كاملة

شرح المدخلات

• قيمة التصرّف العقاري: السعر المُتَّفَق عليه في عقد البيع. يجب أن يكون قريباً من السعر السوقي العادل، لأنّ ZATCA قد تطلب تقييماً لو كان السعر المُعلَن مخفوضاً بشكل ملحوظ.
• نوع المشتري:
  • مواطن سعودي يشتري سكنه الأوّل: أوّل مليون ريال معفى (الدولة تتحمّله)، الزيادة 5٪.
  • مواطن سعودي (ليس السكن الأوّل): 5٪ كاملة. ينطبق إذا كنت سبق واستفدت من الإعفاء، أو تشتري عقاراً ثانياً، أو أرضاً.
  • غير سعودي أو شركة أو شراء تجاري: 5٪ كاملة دون إعفاء.

أمثلة عملية

1. مواطن سعودي يشتري شقّة 800,000 ريال كأوّل مسكن في الرياض:

   • الإعفاء: 800,000 (كامل القيمة لأنّها أقلّ من المليون).
   • الضريبة: 0 ريال. الدولة تتحمّلها بالكامل عبر برنامج سكني.

2. مواطن سعودي يشتري فيلّا 1,800,000 ريال كأوّل مسكن في جدّة:

   • الإعفاء: 1,000,000 ريال.
   • المبلغ الخاضع: 800,000 × 5٪ = 40,000 ريال ضريبة.
   • النسبة الفعليّة على إجمالي الصفقة: 2.22٪.

3. مواطن سعودي يشتري عقاراً ثانياً للاستثمار 2,500,000 ريال:

   • لا إعفاء (ليس السكن الأوّل).
   • الضريبة: 2,500,000 × 5٪ = 125,000 ريال.

4. مقيم غير سعودي يشتري شقّة في مكّة 1,200,000 ريال:

   • لا إعفاء.
   • الضريبة: 1,200,000 × 5٪ = 60,000 ريال.

5. شركة تشتري أرضاً تجاريّة 5,000,000 ريال في الدمام:

   • الضريبة: 5,000,000 × 5٪ = 250,000 ريال. تُسدَّد قبل إفراغ الصكّ.

ملاحظات وأخطاء شائعة

• الإعفاء يُعطى مرّةً واحدةً فقط: إعفاء «السكن الأوّل» يُحسَب لكلّ مواطن مرّةً واحدةً مدى الحياة. إذا اشتريت في الماضي بـ500,000 واستفدت من الإعفاء، فأيّ شراء لاحق لن يُعطى الإعفاء حتّى لو بعت الأوّل.

• شرط التسجيل في «سكني»: للاستفادة من الإعفاء، يجب أن تكون مسجَّلاً في برنامج سكني وأن يكون العقار ضمن نطاق البرنامج. لو اشتريت عقاراً مباشرةً من السوق دون المرور بسكني، قد لا يُطبَّق الإعفاء تلقائياً — راجع وزارة الإسكان قبل التعاقد.

• ZATCA قد ترفع التقييم: لو سعر العقار في العقد أقلّ بشكل واضح من السعر السوقي (أحياناً للتحايل على الضريبة)، يحقّ لـ ZATCA تكليف مقيِّم معتمد بإعادة التقييم وفرض الضريبة على القيمة العادلة، إضافةً إلى غرامات.

• التزامن مع كتابة العدل: لا يمكن إفراغ العقار في «ناجز» أو كتابة العدل قبل سداد الضريبة (أو تأكيد الإعفاء). لا تعتمد على «أدفع لاحقاً» — الإفراغ موقوف على رمز السداد.

• الفرق بين البائع والمشتري: قانوناً البائع هو الملزَم، لكن السوق السعودي عادةً يحمّل المشتري التكلفة. تأكّد من البند الصريح في عقد البيع («الضريبة على المشتري» أو «على البائع»). إذا لم يُذكَر، فالقاعدة الافتراضية على البائع.

• العقارات التجاريّة لا إعفاء فيها: حتّى لو كنت مواطناً سعوديّاً، شراء مكتب أو محلّ تجاري أو أرض تجاريّة لا يستحقّ إعفاء «السكن الأوّل» — الإعفاء حصراً للوحدات السكنيّة.

• الميراث والهبة: نقل ملكيّة العقار عن طريق الإرث أو الهبة بين الأقارب من الدرجة الأولى (الأب، الأم، الزوج/الزوجة، الأبناء) معفى من الضريبة بشروط. مع ذلك، يجب توثيق ذلك رسمياً، ولا تُعتبَر الهبة الصوريّة طريقةً مشروعةً للتهرّب من الضريبة.

• ضريبة الأرباح الرأسمالية: المملكة لا تفرض ضريبة على أرباح بيع العقار للمقيمين (Capital Gains Tax). RETT تُحسَب على القيمة الإجماليّة، وليس على الربح. هذا يختلف عن أنظمة دول أخرى.

• ليست بديلاً عن الزكاة: إذا كنت تاجراً عقاريّاً (تشتري وتبيع للأرباح)، فعروض التجارة تخضع لزكاة 2.5٪ سنوياً على قيمة المخزون المُعَدّ للبيع. هذه زكاة منفصلة عن RETT.

حاسبات ذات صلة

• حاسبة قسط القرض العقاري (السعودية)
• حاسبة الإيجار مقابل الشراء (السعودية)
• حاسبة زكاة المال (السعودية)
• حاسبة ضريبة القيمة المضافة (السعودية)